Самый большой страх покупателя и продавца недвижимости — это оспаривание сделки и признание ее недействительной. Специалисты Федеральной нотариальной палаты рассказали «РБК Недвижимости» о самых распространенных случаях оспаривания
Оспорить сделку и признать ее недействительной можно только через суд— по иску одного из участников или третьего лица, чьи права были нарушены. Кроме того, оспорить сделку может и прокуратура, органы опеки и попечительства и другие ведомства, отметили в ФНП.
Дела, связанные с оспариванием сделок, по оценкам ведомства, могут длиться в среднем от года до нескольких лет. «Если сделка признается недействительной, по общему правилу применяется норма о том, что продавец получает обратно недвижимость, а покупатель— деньги»,— пояснили нотариусы.
В каждом конкретном случае могут быть свои нюансы в части самого судебного решения и того, как оно в последующем исполняется. Например, если продавец передал деньги мошенникам, у покупателя могут быть сложности с тем, чтобы получить их обратно, пояснили эксперты.
Рассмотрим основные причины оспаривания таких сделок.
1. Мнимые и притворные сделки
По данным ФНП, наиболее объемную группу оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными составляют мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ). Они относятся к категории ничтожных, то есть недействительных с момента заключения.
«Например, когда, чтобы спрятать имущество от кредиторов или бывшей супруги, человек продает квартиру родственнику, однако фактически никому ее не передает. Сам продолжает в ней жить, оплачивать ЖКУ и т.д. Еще один пример— семья пытается обналичить маткапитал через фиктивную покупку недвижимости у родственника»,— рассказали нотариусы.
«Например, осуществляется продажа вместо залога. Притворность нередко используют и для ухода от налогов, когда занижается цена в договоре. Скажем, вместо реальных 15 млн руб. на бумаге указывается всего 5 млн руб.»,— привели пример в ФНП.
При оспаривании такого договора суд может применить реституцию — это возврат сторонами недействительной сделки всего, что они получили друг от друга. Таким образом, продавец получает обратно недвижимость, а покупатель— потраченные деньги. «Если в договоре указано 5 млн руб., именно на эту номинальную сумму официально и может претендовать покупатель. Получается, он рискует потерять и недвижимость, и незадекларированную разницу в 10 млн руб.»,— предупредили юристы.
2. Существенное заблуждение
Еще одна из причин оспаривания сделки с недвижимостью и признания ее недействительной— введение в существенное заблуждение участника сделки (ст. 178 ГК Р). По наблюдениям ФНП, таких случаев становится с каждом годом больше.
«Например, когда продавец заявляет будто не понимал, что подписывает договор купли-продажи. Думал, что это договор залога или завещаниеи при жизни он права собственности на квартиру не лишится. С 2020 по 2024 год число подобных случаев выросло более чем на 50%»,— отметили в ФНП.
3. Прямой обман и угрозы
К основаниям для оспаривания нотариусы относят сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы и кабальное отчуждение недвижимости (ст. 179 ГК РФ). «В отличие от простой ошибки и неверного толкования последствий, в данном случае человека намеренно подвели к какому-то решению хитростью или силой»,— пояснили в ФНП.
Сюдаже эксперты относят дела с так называемыми ведомыми продавцами. Речь идет о случаях, когда владелец недвижимости дееспособен, но действует под чужим влиянием, заблуждением или давлением мошенников. По словам нотариусов, в таких случаях истцы нередко выступают в роли потерпевших в рамках уголовных дел. А гражданско-правовой иск подают, чтобы вернуть имущество, которое они, например, продали в результате обмана или принуждения. «Кейсы с ведомыми продавцами— это отдельная подгруппа дел по основаниям ст. 178 и 179 ГК РФ. В данном случае люди оспаривают сделки, ссылаясь на формирование их воли под воздействием неустановленных третьих лиц, действовавших по мошенническим схемам»,— пояснили в ФНП.
4. Не понимал, что делал
Одна из самых сложных категорий споров, по мнению нотариусов,— это иски о признании сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ. Речь о формально дееспособных гражданах, которые, однако, в момент совершения сделки не могли понимать значениесвоих действий или руководить ими. «Причиной может быть болезнь или прием лекарств— например, обезболивающих препаратов, влияющих на сознание. Иногда трезво оценивать ситуацию мешают сильный стресс, тревога или гнев»,— привели примеры в ФНП.
Во всех указанных случаях добросовестный покупатель может лишиться недвижимости, и не факт, что сможет вернуть обратно свои деньги, предупредили в ФНП. «Чтобы минимизировать риски, важно не просто формально соблюсти все требования закона при подписании договора, но также убедиться, что продавец ясно мыслит и четко осознает свои действия»,— добавили там.
5. Отсутствие обязательного согласия супруги или опеки
Значительная доля судебных споров, по словам нотариусов, возникает из-за отсутствия обязательного согласия супруга, органа опеки и попечительства или иных законных представителей, а также из-за превышения полномочий или злоупотребления ими при совершении сделки по доверенности (ст. 173.1, ст. 174 ГК РФ).
К примеру, согласие супруги/супруга требуется при продаже или покупке совместно нажитого имущества. А согласие органа опеки обязательно при сделках с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. Например, при продаже квартиры, у которой есть несовершеннолетний собственник, или недвижимости, купленной с использования маткапитала. Если обнаружится впоследствии, что такого согласия нет (супруги, органов опеки), сделку могут оспорить и признать недействительной.
6. Банкротные оспаривания
В этом списке нотариусы выделяют отдельно банкротные оспаривания сделок с недвижимостью (ст. 61.2 и 61.3 закона о банкротстве). Речь идет о ситуациях, в ходе которых финансовый управляющий или кредиторы через суд требуют признать недействительным договор купли-продажи, дарения или мены жилья, совершенный должником накануне банкротства.
«Нередко банкрот стремится продать имущество ниже рыночной цены. При этом покупатель не всегда действует с ним в сговоре, кто-то просто хочет воспользоваться ситуацией и сэкономить. Такой договор с высокой вероятностью оспорит финансовый управляющий»,— отметили нотариусы.