Продажи новостроек в Москве в первом полугодии стали самыми низкими с времен пандемии. Влияние на слабый спрос оказывают все еще недоступная ипотека, к которой чувствителен массовый покупатель, и высокий порог входа
Первое полугодие для рынка новостроек Москвы стало одним из самых слабых с точки зрения спроса со времен пандемии. По данным аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», продажи строящегося жилья в столице за первые шесть месяцев год к году снизились более чем на 30%. Так, аналитики bnMAP.pro спад продаж в первом полугодии год к году оценили в 36%. По данным Dataflat, в первом полугодии 2026 года в Москве было продано на 34% меньше квартир и апартаментов по договорам долевого участия (ДДУ), чем за первое полугодие 2025 года.
«Всего реализовано 26,8 тыс. лотов, что является минимумом за последние годы. Такого низкого объема продаж в лотах, как в первом полугодии 2026 года, не было даже в первом полугодии 2020 года, когда был кризис продаж из-за эпидемии ковида»,— отметил руководитель сервиса Dataflat Александр Пыпин.
Первое полугодие 2026 года стало самым слабым как минимум за последние пять лет по количеству сделок и по реализованной площади, отметила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. По ее словам, в 2021–2025 годах рынок держался в диапазоне примерно 39–49 тыс. сделок за первое полугодие. В 2026 году показатель снизился до 27,2 тыс. «То есть рынок вышел на принципиально более низкий уровень активности. По реализованной площади картина такаяже: 1,39 млн кв. м в первом полугодии— минимальный показатель за последние годы в рассматриваемой выборке»,— отметила Екатерина Ломтева.
При этом продажи в Новой Москве просели сильнее, чем в старых границах города. По данным CORE.XP, в Старой Москве снижение спроса составило 26% по сделкам (до 20,6 тыс. лотов) и 24% по площади (до 1,1 млн кв. м), тогда как в Новой Москве— 45% по сделкам (6,4 тыс. лотов) и 47% по площади (282,7 тыс. кв. м). «Общее падение спроса по Москве в значительной степени усиливается именно за счет Новой Москвы, где покупатель более чувствителен к ипотеке, бюджету входа и условиям финансирования»,— пояснила Екатерина Ломтева.
Динамика сделок на рынке новостроек Москвы в 2021–2026 годах
| Период | Количество сделок, тыс. шт. | Реализованная площадь, млн кв. м |
|---|---|---|
| Первое полугодие 2021-го | 45,2 | 2,5 |
| Первое полугодие 2022-го | 39,6 | 1,9 |
| Первое полугодие 2023-го | 39,4 | 1,9 |
| Первое полугодие 2024-го | 49 | 2,4 |
| Первое полугодие 2025-го | 39,9 | 1,9 |
| Первое полугодие 2026-го | 27,2 | 1,4 |
Данные: «CORE.XP Жилая недвижимость»
Дорогая ипотека и высокие цены: что подавляет спрос
На покупательскую активность на рынке новостроек Москвы оказывают влияние несколько основных факторов. Один из них— ужесточение условий по семейной ипотеке и по-прежнему дорогая рыночная ипотека. «Несмотря на то что Банк России к концу июня снизил ключевую ставку до 14,25%, стоимость рыночного кредита остается высокой, поэтому ипотека продолжает ограничивать платежеспособный спрос»,— пояснила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. Что касается семейной ипотеки, то вступившие с 1 февраля изменения сузили часть прежних сценариев покупки и снизили инвестиционное использование льготной ипотеки, добавила эксперт.
Еще одна причина снижения спроса на строящееся жилье— это высокий бюджет входа. «Даже при наличии спроса покупатели стали осторожнее: часть переносит решение, часть выбирает меньшую площадь, часть рассматривает вторичный рынок или ждет более привлекательных условий от девелопера»,— пояснила Екатерина Ломтева. «Основной причиной сокращения объемов продаж является сокращение объемов предложения и сопутствующий ему рост цен. Квартиры продаются дороже по цене, но меньше по количеству»,— добавил Александр Пыпин.
Предложение прирастает дорогими новостройками
Рынок новостроек Москвы продолжает смещаться в сторону высокобюджетных проектов. По данным «Метриум», доля запусков премиального и элитного жилья на рынке новостроек Москвы в первом полугодии 2026 года достигла почти 82 против 22% годом ранее. А массовые новостройки становятся исчезающим видом— лишь один проект комфорт-класса стартовал в Новой Москве, в старых границах Москвы таких стартов не было. «Массовый сегмент постепенно исчезает, по крайней мере в привычном виде. Проектам комфорт-класса все труднее выдерживать конкуренцию с готовыми новостройками от собственников, где квадратный метр стоит гораздо дешевле»,— объяснял отсутствие новых проектов в массовом сегменте коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
В целом за полгода, по оценкам CORE.XP, предложение на рынке новостроек Москвы выросло на 4,3% по числу лотов и почти на 5% по площади. При этом рост происходит в основном за счет дорогих сегментов. Предложение в комфорт-классе по числу лотов сократилось на 4%, до 12,7 тыс., в бизнес-классе почти не изменилось (+0,9%, до 21,7 тыс.). В тоже время в премиальном сегменте показатель увеличился почти на 50%, до 5,2 тыс. лотов, а в де-люкс— на 88%, до 0,5 тыс. лотов, подтверждают тенденцию аналитики.
Совокупный объем предложения в новостройках Старой Москвы, по данным Nikoliers, в январе—июне составил 2,3 млн кв. м. «На данный момент это минимальный показатель со второго квартала 2022 года»,— отметила директор по развитию департамента жилой недвижимости Анна Мурмуридис. По ее словам, это связано с сокращением девелоперской активности. Так, во втором квартале 2026 года объем нового предложения по проектным декларациям составил 241 тыс. кв. м— вдвое меньше, чем результат прошлого квартала и наименьший результат за последние пять лет. «Наиболее скромные показатели фиксируются в комфорт-классе: всего два корпуса объемом 50,7 тыс. кв. м»,— привела данные Анна Мурмуридис.
Новостройки дорожают медленнее
Новостройки в первом полугодии продолжили расти в цене, хотя динамика роста сильно замедлилась. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена квадратного метра по итогам полугодия составила 653 тыс. руб., что на 18,1% выше показателя за аналогичный период прошлого года. При этом ценовая динамика несколько замедлилась: по итогам второго квартала 2026 года средневзвешенная цена предложения выросла на 2,8% к первому кварталу, тогда как годом ранее квартальный прирост был в полтора раза выше— 4,2%. Помесячная динамика замедлилась еще сильнее: средний рост цены во втором квартале 2026 года составил 0,8% в месяц против 1,4% во втором квартале 2025 года. «Замедление обусловлено сокращением спроса и усилением конкуренции между девелоперами за сужающийся пул покупателей»,— пояснила представитель Nikoliers.
Однако снижения цен не происходит: себестоимость строительства, стоимость проектного финансирования, издержки на социальную инфраструктуру, более длительные сроки согласования проектов формируют устойчивый ценовой фундамент, добавила эксперт.
О замедлении роста цен на рынке новостроек говорят аналитики bnMAP.pro. По их оценкам, средняя цена 1 кв. м в Москве на конец первого полугодия 2026 года составила 747,4 тыс. руб., что на 7,4% больше, чем по итогам второго полугодия 2025 года (695,9 тыс. руб.) и на 26% выше к аналогичному периоду прошлого года (593,4 тыс. руб.). Для сравнения: за второе полугодие прошлого года рост средней цены 1 кв. м составил 17,2%. «Таким образом, в первом полугодии текущего года рост средней цены метра существенно замедлился. Замедление роста средней цены может быть связано именно со слабыми показателями спроса в столице»,— пояснила основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Рост ипотеки и выбор инструментов девелоперов
Покупатели новостроек в первом полугодии стали чаще использовать ипотеку. По данным bnMAP.pro, доля сделок с ипотекой в первом полугодии составила около 62%, что на 7,5 п.п. выше, чем в первом полугодии 2025 года. Аналитики Dataflat тоже фиксируют рост продаж новостроек в ипотеку. По их данным, доля ипотеки выросла с 50 до 59%. «Произошло этого благодаря снижению ключевой ставки ЦБ с 21 до 14,25% и, соответственно, снижению ставок по рыночной ипотеке— появилось больше возможностей для покупки жилья с помощью кредитов»,— пояснил Александр Пыпин.
На рост ипотечных сделок также повлияли изменения семейной ипотеки, добавила Анна Мурмуридис. «Так, в январе 2026-го доля составляла 67%— покупатели старались зафиксировать расширенные условия семейной ипотеки до ограничения 1 февраля 2026 года, далее последовало некоторое охлаждение, в отдельные месяцы доля снижалась до 45%»,— пояснила эксперт. Однако по сравнению с 2023–2024 годами ипотека в этом году все еще используется меньше. Показатель первого полугодия уступает на 13,5 п.п. аналогичному периоду 2024 года и на 12 п.п.— томуже периоду 2023-го, добавила Ирина Доброхотова.
В тоже время рынок новостроек в первом полугодии стал более зависим от финансовых инструментов девелоперов. «При высокой ставке и ограниченной льготной ипотеке важнее становятся рассрочки, субсидированные программы, траншевые платежи, скидки на пул лотов и гибкие условия сделки»,— пояснила Екатерина Ломтева. По ее мнению, второе полугодие может быть лучше первого в части спроса, но без резких скачков. «В июне уже видно улучшение относительно февраля—мая, а снижение ключевой ставки создает позитивный фон. Но восстановление будет постепенным: покупатель остается осторожным, а высокая стоимость кредита продолжает влиять на решение о покупке»,— подытожила эксперт.